二、征收补偿工作的实施
（一）房屋征收补偿的范围、对象、方式
1.补偿范围
（1）被征收房屋的补偿：包括被征收房屋及房屋附属物的补偿，被征收房屋占用范围内的土地使用权的补偿以及被征收房屋室内装修价值的补偿。
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置费的补偿。
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（仅限于非住宅房屋）。
2.补偿对象
（1）房屋所有权人
（2）与征收行为有利害关系的人，包括用益物权人和其他因征收其权利义务受到事实和法律上影响的公民、法人和其他组织。
3.征收补偿的方式
（1）货币补偿
（2）房屋产权调换
（二）房屋征收补偿方案
1. 征收补偿方案的拟定主体
（1）房屋征收部门。条例第十条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
（2）授权主体。条例第五条规定：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
根据上述规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担征收与补偿的具体工作就应当包括征收补偿方案的拟定工作。
2. 征收补偿方案的主要內容
（1）房屋征收补偿依据
与征收有关的法律法规包括：《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》。同时还包括地方有关征收的行政法规等规范性文件。这些法律法规、规范性文件构成征收补偿的法律层级体系，是保证征收补偿方案合法有效必须遵循的准则。
（2）房屋征收补偿原则
一方面是制定征收补偿具体操作办法的依据，另一方面可以填补补偿的具体操作规则中可能存在的漏洞及解决征收中可能出现的规则冲突的作用。一般包括民主征收原则、公平公正征收原则、政策统一原则。
（3）房屋征收范围
是指征收补偿方案中规定的纳入征收的房屋范围，具体来说是通过划定各个方向界址的方式界定房屋征收范围。
（4）签约期限
签约期限从公告征收决定、针对被征收人召开相关说明会议之日起计算一定天数的时间。
（5）补偿方式和范围
补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换两种方式，无论是货币补偿还是房屋产权调换，一般是按房屋的建筑面积区分不同档次，再按不同档次分别规定补偿标准，同时还包括被征收人具体享有的各项政策，停产停业损失的认定方法，搬迁过渡方式选择，过渡时期临时安置费、搬迁费及搬迁奖励的计算标准及各项费用的结算期限和支付期限等。
（6）被征收房屋的类似房地产市场价格
被征收房屋类似房地产的市场价值是被征收房屋补偿的基本标准，制定征收补偿方案的部门可通过委托房屋评估机构对被征收房屋类似房地产的市场价值进行估算确认，并予以公布，征求公众意见，取得公众对该评估标准的认可。
（7）房屋征收中需特殊处理的事项
征收中可能出现的需要特别处理的情况包括：被征收房屋未进行房改、被征收房屋设定了抵押权、房屋用途为住宅但实际用作经营的房屋如何认定、违章临时建筑的认定、房屋所有权人不明确、房屋所有权人下落不明等情况。
（8）房屋征收相关政策的适用
主要是指针对生活贫困、没有固定生活来源、符合住房保障条件的被征收人的住房保障政策的具体适用。
（9）搬迁期限
搬迁期限是指被征收人腾空被征收房屋并迁出的期限。搬迁期限应当合理。
（10）签订征收补偿安置协议的具体操作流程
主要是指被征收人如何领取签约顺序号码、如何签订征收补偿安置协议、如何确认已经搬迁等事项。
（11）司法强制执行的相关规定
（三）被征收房屋的价值评估
1. 征收估价机构的选定
（1）协商选定
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，具体操作方式为被征收人自行协商，以书面形式认可。
（2）协商不成的，以投票方式或随机方式确定
被征收人在规定时间内就房地产价格评估机构的确定协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人推选被征收人代表，并按照少数服从多数的原则投票选定；或者采取摇号、抽签等随机方式确定，摇号或抽签过程在房屋征收部门的监督下公证备案。
2.房屋征收评估程序
（1）房地产价格评估机构接受评估委托，与房屋征收部门确定评估基本事项，并签订评估委托合同；
（2）房地产价格评估机构验收委托人提供的有关资料，明确评估对象，拟定征收评估方案；
（3）房地产评估机构查阅相关资料，到征收地区进行现场勘查、拍摄影像，并做好记录；
（4）根据权属资料、现场勘察情况及有关数据分析；
（5）依据评估规则，确定估价方法，进行测算出具初评结果报告；
（6）评估机构将初评结果交征收部门，由房屋征收部门在征收范围内现场公示初评结果；
（7）就征收人于被征收人提出的关于初评报告中存在的错估部分进行修改，并就修改部分现场予以记录，完善评估报告；
（8）公示期满后，房地产价格评估机构在规定期限内向房屋征收部门提交修正后的分户报告和整体报告；
（9）房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；
（10）房地产价格评估机构受理符合申请，按规定组织复核；
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；评估机构应当在收到申请之日起10日内对评估结果进行复核，复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人；
（11）汇总评估报告及相关资料立卷、归档保管。
（四）房屋征收与补偿安置协议的签订
1. 征收补偿安置协议的签订主体
房屋征收补偿安置协议由房屋征收部门与被征收人签订。
2. 房屋征收补偿安置协议內容
征收补偿安置协议应包括当事人的基本情况、被征收房屋基本情况、补偿方式、补偿金额及支付期限、用于产权调换房屋的地点、面积、搬迁费、临时安置费或周转房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等规定。
3.签订房屋征收补偿安置协议的注意事项
（1）应依据法律、法规签订，主要条款填写完整；
（2）房屋登记所有权人与实际权利人不一致的，除通过司法确认程序外，可要求出具相应的公证证明文件，避免因主体错误导致征收人责任的法律纠纷产生。
（3）征收补偿安置协议应保有足够的文本数量，并由专人保管，待征收工作结束后由征收部门统一归档保管。
（五）征收补偿安置补偿协议的履行
1.应确保货币补偿款的及时支付和被征收人及时领取货币补偿款；
2.应及时交付过渡房屋和产权调换房屋、要协调相关水、电煤气等单位，配合被征收人做好相关交割手续；
3.房屋征收管理部门应依照相关法律法规，做好房屋搬迁与拆除的衔接工作；
三、征收补偿决定的作出
（一）作出房屋征收补偿决定的前提及所需要件
1.征收活动已依法进行；
2.房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议或房屋所有权人不明确。
（二） 作出房屋征收补偿决定的程序
1.房屋征收部门向征收人提出申请，启动征收补偿决定程序；
2.征收人受理房屋征收部门提出的申请，收集有关征收的各种资料，查明未能达成补偿安置协议的原因，可告知被征收人行使陈述、申辩的权利，并对房屋征收部门的申请依法进行合法性及合理性的审查。
3.征收人依法作出并送达征收补偿决定
（三）房屋征收补偿决定的主要内容
1.被征收人及利害关系人的基本情况；
2.被征收房屋的概况，包括坐落地址、面积、用途、结构、所有权人姓名、是否存在抵押、查封、评估价格等；
3.不能达成安置补偿协议的原因。在此部分需详细陈述被征收人的诉求、征收人与被征收人就补偿事项进行谈判、调解的过程，以此说明征收人已努力与被征收人就补偿事项进行协商；
4.补偿内容
（1）补偿方式，应明确陈述被征收人是否就补偿方式进行了选择；
（2）征收补偿决定确定的补偿方式；
（3）补偿金额，应明确补偿金额构成、计算标准及方法、何时领取、如何领取；
（4）关于产权调换房屋，应明确陈述产权调换房屋的坐落地点、面积、结构、用途等；
（5）搬迁费及临时安置费；
（6）停产停业损失，若有，则应明确损失计算的标准、构成、评估结果等；
（7）搬迁期限；
5.作出上述补偿的法律依据及事实依据；
6.告知被征收人申请行政复议、提起行政诉讼的权利和行使期限；
7.作出补偿决定的市县人民政府的名称、日期并加盖公章。
（四）启动征收补偿决定程序的注意事项
1.应确保被征收房屋及被征收人的信息真实准确；
2.向被征收人送达各类文书时应妥善送达，保留送达回证或合法送达的有效证据，不能以简单张贴代替送达；
3.征收工作人员与被征收人应充分商谈，至少三次，并建立商谈记录，记载被征收人提出的要求及不同意搬迁的理由，商谈记录应由征收工作人员与被征收人签字确认，被征收人拒绝签字的，应有两名无利害关系第三人现场签字见证。
4.应确定被征收人关于选择补偿方式的具体意愿，可向被征收人送达选择补偿安置方式的通知书及反馈单，并留下送达证据。
5.征收补偿决定申请书应明确被征收房屋的补偿安置方式，列明产权调换和货币补偿两种情况，产权调换应注明周转用房及产权调换房屋的基本信息，货币补偿应注明货币补偿的指定提存地点，并附补偿测算清单。