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   为规范我市农村集体非农建设用地流转行为，维护国家和集体土地所有者、使用者的合法权益，推进农村集体土地使用制度改革和土地市场的健康发展，根据现行法律、法规及政策的规定，依照福建省国土资源厅《关于农村集体非农建设用地流转试点工作意见》，结合我市实际，制定本暂行办法。
   一、农村集体非农建设用地流转范围、对象
   （一）农村集体非农建设用地是指符合土地利用总体规划并已合法使用的乡镇企业、乡镇公共设施和公益事业、住宅建设，以及其他设施建设使用的土地。
   （二）农村集体非农建设用地流转，是指农村集体非农建设用地使用权发生转移的行为，包括农村集体非农建设用地转让、出租、作价（出资）入股、抵押等。
   二、农村集体非农建设用地流转管理
   （一）本市行政辖区范围内农村集体非农建设用地符合下列条件的，可按本暂行办法规定的程序及方式流转：
   1、地上建筑物、构筑物转让、出租、作价（出资）入股、抵押处置涉及农村集体非农建设用地流转的；
   2、经有权机关合法审批，并取得《集体土地使用证》；
   3、符合土地利用总体规划和城市总体规划、乡镇建设规划；
   4、涉及集体土地转为国有的应取得集体土地所在村委会、村集体经济组织的书面同意，出具转为国有的意见。
   （二）农村集体非农建设用地在本集体经济组织内流转的，不改变土地的集体所有权性质。
   农村居民按照本暂行办法转让、出租房屋及其集体非农建设用地土地使用权后，不得再申请宅基地。
   农村集体非农建设用地流转，属于下列情形的，必须转为国有土地，由县级以上地方人民政府办理转权审批手续，不再办理征地手续。
   1、农村集体土地使用权转让给本集体经济组织以外的单位或个人，包括出售房屋、企业转让、兼并等致使土地使用权转移的；
   2、农村集体土地使用权随同乡镇企业的厂房、私宅等建筑物抵押，处置时转移给本集体经济组织以外的单位或个人的；
   3、乡镇企业灭失、破产、兼并，其集体土地使用权处置给本集体经济组织以外的单位或个人的；
   4、农村集体非农建设用地流转后用于经营性房地产开发的。
   （三）农村集体土地流转后的供地方式。
   农村集体非农建设用地流转后，仍保持集体所有的，可采取使用提供用地。
   农村集体非农建设用地流转后转为国有的：
   1、对于符合“一户一宅”的农村居民的住宅用地、符合《中华人民共和国土地管理法》第五十四条所列的项目用地可采取行政划拨方式供应土地；
   2、对于不符合“一户一宅”的农村居民的住宅用地按出让方式供应土地；
   3、对于乡镇企业用地采取有偿出让方式提供用地，法律、法规及政策规定可采取行政划拨方式供应土地的除外；
   4、经营性房地产项目用地，由市土地行政主管部门组织实行招标、拍卖或挂牌方式供应土地。
   （四）农村集体非农建设用地土地使用权设定抵押，按下列程序及要求办理：
   1、经村委会、村集体经济组织同意，出具同意抵押人将其合法拥有的集体土地建设用地使用权作为抵押物，在实现抵押权时同意将该宗地转为国有土地的书面意见；
   2、市土地行政主管部门与抵押权人签订附条件的土地转为国有并出让的合同，明确转让时转为国有并办理出让手续、出让金征收比例、出让金优先受偿等内容。
   3、到市土地行政主管部门办理土地抵押登记；
   4、当抵押权实现需处置土地时，应按照本暂行办法的规定办理相应的审批手续。
   （五）农村集体非农建设用地流转审批按下列规定办理：
   1、在本集体经济组织内部流转，不改变集体土地所有权性质的，流转双方须持集体土地使用证、集体土地使用权流转合同、《农村集体土地流转审批表》等有关证件，向市土地行政主管部门提出申请并经市人民政府批准；
   2、在本集体经济组织外流转的，流转双方须持集体土地使用证、集体土地所有者同意流转的书面意见、地上建筑物产权证明、拟定的集体土地使用权流转合同及《农村集体土地流转审批表》等有关证件，经乡镇人民政府审核同意后，报市土地行政主管部门。市土地行政主管部门根据土地利用总体规划及城市总体规划、乡镇建设规划等要求审核，并参照《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十条规定的具体建设项目供地审批权限，报有权人民政府批准；
   （六）农村集体土地使用权的变更登记。
   农村集体非农建设用地流转，应按《土地登记规则》办理权属变更登记手续。逾期不办理的，土地使用权不受法律保护。
   1、凡在本集体经济组织内部流转，未改变土地集体所有权性质的，其申请经市土地行政主管部门调查审定并报经市人民政府批准后予以变更登记，注销、换发集体土地使用权证书；
   2、凡向本集体经济组织外的单位和个人流转，集体土地须转为国有土地的，其申请经市土地行政主管部门调查审定，按照管理权限报市人民政府批准后予以变更登记，注销原集体土地使用权证书，向新土地使用者核发国有土地使用权证书；
   3、凡以集体非农建设用地土地使用权设定抵押的，由土地他项权利权利人、义务人共同申请登记，经市土地行政主管部门调查审定，予以注册登记，并向他项权利权利人核发《土地他项权利证明书》；
   4、土地流转合同约定的使用期限届满，土地使用权由土地所有者收回，其中属于土地使用权转让（包括作价入股）的，其地上建筑物、附着物归土地所有者所有；
   5、土地流转合同约定的使用期限或抵押期限届满，土地使用者要求续期的，应在届满前30日内，按本暂行办法的规定重新办理有关手续；
   6、集体土地流转合同届满30日内，流转双方应向市土地行政主管部门申请办理土地注销登记。
   （七）土地使用者应按照有权机关批准或者登记文件的规定及流转合同的约定使用土地，不得改变用途；确需改变用途的，应经市土地行政主管部门、规划行政主管部门同意后，报原批准机关批准，并相应调整土地收益。改变用途后作为经营房地产项目用地的，应按有关规定执行。
   （八）农村集体非农建设用地土地使用权流转合同约定的期限，不得超过国有土地使用权出让的法定最高年限；再次流转的，不得超过前次流转合同约定的剩余年限。
   土地使用年限自流转获有权机关批准之日起算。
   （九）农村集体非农建设用地土地使用权流转时，其地上建构、筑物随之流转；地上建构、筑物流转时，其使用范围内的土地使用权随之流转。
   三、农村集体非农建设用地流转土地收益金收取标准
   （一）土地收益计算公式
   土地收益=实际转让土地面积×基准地价×容积率修正系数×区位修正系数×收取比例
   （二）各土地用途的收取比例按下列规定确定：
   1、工业用地15%；
   2、住宅、办公用地20%。
   （三）在本集体经济组织内部流转，不改变集体土地所有权性质的，土地收益按第三条第二款规定比例的20%收取，用地单位已缴纳的城市公共设施建设基金不予抵扣土地收益。
   （四）在本集体经济组织内或外流转，集体土地转为国有的，用地单位已缴纳的城市公共设施建设基金予以抵扣土地收益。
   四、农村集体非农建设用地流转土地收益管理
   （一）农村集体非农建设用地流转时，土地使用者应向市人民政府缴纳土地流转收益。
   本暂行办法所称土地流转收益，是指市、镇政府及村集体投资基础设施可从土地使用权流转中取得的平均土地纯收益。
   （二）农村集体非农建设用地土地使用权首次流转时，应按照本暂行办法规定和流转合同的约定，如期向市人民政府缴纳土地流转收益：
   1、土地使用权转让，一次性缴纳转让年限内的土地流转收益；
   2、以土地使用权作价（出资）入股，一次性或逐年缴纳土地流转收益；
   3、土地使用权出租，按年缴纳土地流转收益。
   土地流转收益的缴纳人，由流转双方协商并在流转合同中约定。
   （三）农村集体非农建设用地再次流转产生的增值收益，按照首次流转收益的30%缴纳土地流转增值收益。
   土地流转增值收益的缴纳人，由流转双方协商并在流转合同中约定。
   （四）土地流转收益和土地流转增值收益，由市土地行政主管部门代收；土地流转收益和土地流转增值收益，全额缴入市财政行政主管部门设立的专户，每季度结算一次。
   （五）缴纳市人民政府的农村集体非农建设用地土地流转收益和土地流转增值收益，除市土地行政主管部门比照土地出让业务费提取2%作为流转工作业务经费外，按照“谁所有、谁投入、谁受益”的原则，在集体土地经营管理单位、市、乡（镇）人民政府之间进行分配：
   1、在本集体经济组织内部流转（包括转让、出租），不改变土地集体所有权性质的，集体土地流转收益金按照6：2：2的比例，在集体土地经营管理单位、市、乡（镇）人民政府之间进行分配；
   2、集体土地流转给本集体经济组织以外成员并转为国有，以划拨、出租方式供地的，集体土地流转收益金按照2：4：4的比例，在集体土地经营管理单位、市、乡（镇）人民政府之间进行分配；
   3、集体土地流转给本集体经济组织内或外成员并转为国有，以出让方式供地的，集体土地流转收益金按照2：4：4的比例，在集体土地经营管理单位、市、乡（镇）人民政府之间进行分配；
   （六）乡（镇）人民政府分成的土地流转收益金，一律实行专款专用，用于土地开发整理和城镇、村镇建设，接受市土地行政主管部门、审计和财政部门的监督检查。
   五、其他规定
   （一）农村集体非农建设用地流转的相关文书格式，由市土地行政主管部门统一制定。
   （二）本暂行办法由市土地行政主管部门负责解释。
   （三）本暂行办法自发布之日起施行。