泰州市实施《江苏省土地管理条例》办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)和《江苏省土地管理条例》（以下简称《条例》）的规定,结合本市实际,制定本实施办法(以下简称《办法》)。
第二条 各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策,加强土地资源和资产管理,市、市(县)人民政府垄断土地一级市场,规范搞活土地二级市场,依法实行土地有偿使用制度,防止土地资产流失。
第三条 市人民政府土地行政主管部门统一负责全市土地管理和监督工作,并在海陵区、高港区、泰州经济开发区和泰州红旗良种场设立派出机构,负责有关土地管理和监督工作。
市(县)人民政府土地行政主管部门统一负责本行政区域内土地管理和监督工作。
市人民政府土地行政主管部门的派出机构、市(县)人民政府土地行政主管部门应在乡(镇)设立国土管理机构,依法负责辖区内的土地管理工作。
市(县)行政区域内国营、集体场圃的土地管理工作,由市(县)人民政府依法确定。
第二章 土地登记发证
第四条 土地证书包括《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》,是土地所有者和使用者证明其权利的法律凭证。《土地他项权利证明书》是土地抵押、出租等权利的合法凭证。
第五条 土地使用权的作价入股、授权经营、租赁、出租、抵押和土地有偿使用合同发生变更的,当事人应在合同发生变更之日起三十日内,向市、市(县)人民政府土地行政主管部门申请变更登记。
土地使用者、所有者和他项权利者更改名称(姓名)、地址和依法变更土地用途的,应当在名称(姓名)、地址发生变更和批准用途变更之日起三十日内,持有关批准文件、原土地证书、证明材料向市、市(县)人民政府土地行政主管部门申请变更登记。
第六条 因《条例》第七条规定的情形之一致使土地权利终止的,原土地权利人应在权利终止之日起十五日内,持土地登记规定的文件和有关合同、证明,向市、市(县)人民政府土地行政主管部门申请注销土地登记。逾期不申请注销登记的,市、市 (县)人民政府土地行政主管部门应依法办理注销登记手续,注销土地证书,并将注销结果通知当事人及有关部门。
第七条 土地证书实行定期查验制度。土地证书查验工作,由市、市(县)人民政府土地行政主管部门负责具体实施,每两年查验一次。
第八条 市、市(县)人民政府土地行政主管部门因工作失误造成土地登记、发证不当的,应予更正;造成损失的,应给予经济赔偿,并追究有关人员的责任。
第三章 土地利用总体规划
第九条 各级人民政府组织编制的土地利用总体规划方案和土地利用总体规划草图,上报审批前应当予以公示。
各级人民政府应当将土地利用年度计划执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容,向同级人民代表大会报告。
第十条 乡(镇)土地利用总体规划经市人民政府批准后,乡(镇)人民政府应当在本行政区域内予以公告,公告应当包括以下内容:
(一)规划目标、期限。
(二)规划图件:
1.土地利用总体规划图;
2.基本农田保护区图;
3.土地开发复垦整理图。
(三)批准机关和批准日期。
乡(镇)人民政府可以依据乡(镇)土地利用总体规划,组织编制村级土地利用规划,作为乡(镇)土地利用总体规划的补充。村级土地利用规划由市(县)、区人民政府批准实施。
第十一条 在城镇规划区外实施非农业建设项目,确需调整乡(镇)土地利用总体规划的,应当报经原批准机关批准后,方可办理规划选址手续。
第四章 耕 地 保 护
第十二条 非农业建设占用耕地,应按照《条例》第十五条的规定实行占用耕地补偿制度。
第十三条 按照"分级建库,统一管理"的原则,以市(县)、区为单位建立耕地占补平衡项目库,供耕地补偿责任承担者从项目库中选择项目进行开垦。不在占补平衡项目库中的土地开发复垦整理项目不得用于补充耕地。
申请进入耕地占补平衡项目库的项目,必须经市人民政府土地行政主管部门审核,报省人民政府土地行政主管部门批准后方可入库。
土地后备资源匮乏的市(县)、区,在辖区内开垦的耕地不足以补充建设占用耕地数量需易地开垦或买、卖占补平衡指标的,应经市人民政府批准后方可实施。
第十四条 经市人民政府土地行政主管部门同意,农村集体经济组织可以选择县级以上耕地占补平衡项目库中的本乡(镇)、村的开发复垦项目先行开垦新的耕地,经市人民政府土地行政主管部门验收合格后,新增加的耕地指标经批准可以用于小城镇和中心村的建设。
第十五条 各市(县)、区人民政府应当根据上级下达的基本农田保护指标,依法划定基本农田保护区,实行基本农田保护制度,任何单位和个人不得擅自变更基本农田保护区。确需调整的,由市(县)、区人民政府逐级上报省、市人民政府批准后方可调整。
市(县)、区人民政府应当把基本农田的建设、保护和管理纳入国民经济和社会发展计划,列入政府领导任期目标责任制。
在基本农田保护区内进行农业结构调整的,应当保护基本农田的耕作条件,不得破坏基本农田的基础设施。改变耕地种植用途的,应当报经县级以上人民政府农业行政主管部门批准。
经批准占用基本农田的,耕地开垦费的缴纳标准不低于其他耕地的一点四倍。
第十六条 土地整理中新增加的耕地可折抵建设用地指标,用于小城镇、中心村建设的,可按规定免收耕地开垦费。
第十七条 市(县)、区人民政府应当将耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费的地方人民政府留成部分、土地闲置费和法律、法规规定用于土地开发复垦的其他资金集中起来,建立土地开发复垦基金,专项用于耕地开发。土地开发复垦基金由市、市 (县)土地行政主管部门单独设帐,专款专用,接受同级财政、审计部门的监督。
第五章 建 设 用 地
第十八条 因建设需要征用农民集体所有土地、使用国有土地的,由市、市(县)人民政府土地行政主管部门实行统一征地、统一供地。
依照法律规定可以采取划拨方式供地的,必须按照国土资源部制订的划拨用地目录供地。
第十九条 建设占用土地,应当符合土地利用总体规划,涉及农用地转为建设用地的,应当依法办理农用地转用审批手续。其中,为实施乡(镇)土地利用总体规划而将该规划确定的村庄集镇建设用地规模范围内的农用地转为建设用地的,经省人民政府授权,由市人民政府审批。
第二十条 建设占用土地,应当严格执行土地利用年度计划。市、市(县)人民政府土地行政主管部门应当会同计划、建设和规划行政主管部门,在年初编制当年度新增建设用地、旧城镇改造用地和土地出让供地计划,报本级人民政府批准后按建设项目供地。
第二十一条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地或农村集体经济组织使用本集体经济组织所有的未利用土地进行非农业建设的,应按《条例》第二十五条规定的审批权限办理。
具体建设项目使用存量建设用地或使用已批准农用地转用、土地征用范围内的土地,一公顷以下的(不含一公顷)由市(县)人民政府批准,并在批准之日起三十日内报市人民政府土地行政主管部门备案;一公顷以上的由市人民政府批准,并在批准之日起三十日内报省人民政府土地行政主管部门备案。
第二十二条 征用土地的土地补偿费、安置补助费按照《条例》第二十六条规定的年产值的倍数予以补偿。本市主要种植类型土地的平均年产值按以下标准计算:
(一)粮田平均每公顷年产值180OO---21000元;
(二)城市规划区内常年(连续三年以上)蔬菜地平均每公顷年产值240OO--28500元。
房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费按照重置价格结合成新确定。其他地上附着物的补偿标准按"附表l-2"的规定计算。
本办法实施后物价涨跌幅度较大时,市人民政府对补偿费标准进行调整。
第二十三条 征用市、市(县)、区人民政府在城市郊区投资建设的菜地,用地单位应按每公顷150000元的标准缴纳新菜地建设基金。
第二十四条 征用市、市(县)城市规划区内的集体土地,被征地农村集体经济组织人均耕地在三十分之一公顷以上,安置补助费按《条例》第二十六条第(二)项规定计算;人均耕地低于三十分之一公顷的,可实行货币安置,每个需安置人员的货币安置标准为100OO--18000元,实行货币安置的不再按征用耕地的面积支付安置补助费。
第二十五条 在农用地转用并征用土地时,新增加的建设用地应按国家规定的标准缴纳新增建设用地有偿使用费。其分成比例为:中央财政百分之三十、省财政百分之十、市财政百分之十、市(县)、区财政百分之五十。新增建设用地有偿使用费应用于耕地开发和土地整理。
第二十六条 农村村民小组的耕地全部被征用或征地后农业人口人均耕地低于一百五十分之一公顷的,由乡(镇)人民政府提出申请,市(县)、区人民政府同意,并经市人民政府土地行政主管部门审核后,报市人民政府批准撤销村民小组建制,原有的农业人口转为非农业人口。撤组后剩余的集体土地全部收归国有,由市、市(县)人民政府土地行政主管部门统一储备,该储备土地出让后,在取得的土地收益中,可参照征用邻近土地的平均补偿标准补助原农村集体经济组织成员。
第二十七条 经批准占用国有农用地或其他土地,原使用单位受到损失的,可参照征用邻近农民集体所有同类土地的标准予以补偿。
第二十八条 单位和个人使用公路、河道控制范围内的土地,需经县级以上交通、水利等行政主管部门审查同意后,依法办理用地审批手续。
第二十九条 临时使用国有土地或者农民集体所有土地,应按《条例》第三十一条规定办理。其中支付临时用地每年的补偿标准为该土地前三年的平均年产值。用地单位和个人应向市、市(县)土地行政主管部门缴纳土地复垦费,按合同恢复土地原状的,退还土地复垦费。土地复垦费专项用于土地复垦。
第三十条 乡(镇)企业、乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用农民集体所有土地,应按《条例》第三十三条规定办理。建设项目使用本农村集体经济组织所有的土地,只对地上附着物和青苗的所有者给予补偿;建设项目使用本乡(镇)行政区域内其他农村集体经济组织的土地,其用地补偿标准应低于本办法规定征用同类土地的补偿标准。
第三十一条 农村村民宅基地应按《条例》第三十四条和第三十五条的规定办理,家庭分户时,父母不得以与其子、女分户名义单独按户申请宅基地。
农村村民在城市规划区内新建住宅,条件具备的应建造公寓式住宅;在城市规划区以外新建住宅,五人(包括五人)以下户,每户宅基地面积不超过一百二十平方米;五人以上户,每户宅基地面积不超过一百三十五平方米。
有下列情况之一的,不得列入家庭人口申请宅基地面积:
(一)家庭成员中已另有住房的;
(二)已婚嫁的子女户口虽未迁出,但配偶方宅基地面积已达标或已达城市居民平均住房面积以上的。
各市(县)人民政府可以在《条例》规定的限额内对农村村民宅基地面积的标准作出具体规定。
第三十二条 农村村民新房建成后,旧房应当拆除让地或转让给符合建房条件的其他村民。
第三十三条 依法批准农村村民宅基地,涉及承包地、自留地或其他土地使用权调整时,有关村民应当服从。
农村村民宅基地两年内未使用的应予收回,但因土地使用权纠纷未能及时处理或不可抗力因素造成两年内未能使用的,经县级以上人民政府土地行政主管部门核准后可延期施工。
第三十四条 城镇居民不得占用农村集体经济组织的土地新建住宅或购买农村集体经济组织成员的住宅。
因户籍制度改革农业户口转为非农业户口以及离退休干部、职工,没有享受过划拨供地建房且没有参加房改或货币分房的,原农村住房经批准可予以翻建。
家庭成员中,子女户口已不在农村,父母仍为农村村民的,原宅基地可以保留。
第三十五条 城镇居民经批准在城镇规划区内翻建住宅,新翻建住宅的用地面积每户不得超过一百平方米。
第三十六条 鼓励农民向小城镇聚集。凡进入小城镇占用集体土地建房的农户,用地面积不超过规定标准且原宅基地已复垦的,经县级以上人民政府批准,免缴耕地开垦费、农业重点开发建设资金和新增建设用地有偿使用费。通过土地市场取得国有土地使用权建房的农户,原有住宅可以保留。
第六章 土地使用权出让、转让、出租和抵押
第三十七条 国有建设用地供应,除涉及国家安全和保密要求外,都应当向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后,同一地块有两个以上意向用地者的,市、市(县)人民政府土地行政主管部门应当以公开招标、拍卖方式出让供地。确不能采用公开招标、拍卖方式的,方可采用协议出让方式;协议出让必须在地价评估的基础上,集体审核确定协议价格,协议结果应当向社会公开。
第三十八条 以招标、拍卖等竞价方式出让供地的,应按本《办法》第二十一条规定的审批权限报市、市(县)人民政府批准。
第三十九条 土地使用者需改变原批准的土地用途、容积率等,必须依照法律、法规和本《办法》第二十一条规定的审批权限报经市、市(县)人民政府批准。对原划拨用地,因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的,应依法实行出让等有偿使用方式;对出让土地,凡改变土地用途、容积率的,应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
第四十条 用地单位将部分或全部原划拨国有土地用于房地产开发等经营性项目建设或房屋产权转让涉及国有划拨土地使用权转移的,应由市、市(县)人民政府土地行政主管部门的土地开发储备机构收回储备,竞价出让土地的净收益上缴同级财政。
第四十一条 以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的,应将租金中所含的土地收益上缴国家。土地年租金的具体标准由市、市(县)人民政府制定。
第四十二条 市、市(县)人民政府土地行政主管部门的土地储备机构,负责国有土地储备工作。储备土地经前期开发后,一律由市、市(县)人民政府土地行政主管部门采用招标、拍卖等竞价方式出让供地。
市、市(县)人民政府应划出部分土地收益用于收购土地,金融部门要依法提供信贷支持。
第四十三条 在市(县)、区范围内,依照乡(镇)土地利用总体规划,将批准的非农业建设用地复垦为耕地,经市(县)、区人民政府审核,市人民政府土地行政主管部门验收合格,报市人民政府批准可等面积置换建设用地。土地置换的实施办法市人民政府另行制定。
第四十四条 符合《土地管理法》第五十八条第(一)、(二)项规定收回国有土地使用权,对行政划拨的原土地使用权人应给予适当经济补偿,其补偿标准不超过原土地用途评估价的百分之六十,其中,历史延用的国有土地,其补偿标准不超过百分之二十。对有偿方式取得的土地使用权人应按实补偿;对拆迁的建、构筑物补偿中已含土地补偿的,其建筑占地不再补偿。
第四十五条 符合《土地管理法》第六十五条第(一)项规定收回的集体土地使用权,对土地使用权人未安置的应给予适当补偿,其补偿标准不超过原土地用途评估确认价的百分之三十。
第四十六条 农村集体建设用地的土地使用权,除农民宅基地外,经市人民政府批准可采取转让、作价入股、租赁等方式实行有偿使用。具体办法市人民政府另行制订。
第四十七条 农业用地在土地承包期内,可通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权,农民可以将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转。农业用地的流转,由市、市(县)人民政府农业行政主管部门负责管理。
第四十八条 土地使用权应依法公开交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让(租),应符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行,并依法办理土地登记。市、市(县)人民政府土地行政主管部门要加强对土地出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其颁发土地使用证;未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的,土地使用权不得转让。
第四十九条 土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,受让人应当依法与土地所在地的市、市(县)人民政府土地行政主管部门签订土地使用权出让合同,从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。
第五十条 国有土地使用权转让,转让双方必须如实申报成交价格。市、市(县)人民政府土地行政主管部门应根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低百分之二十以上时,市、市(县)人民政府可行使优先收购。
第七章 监督检查和法律责任
第五十一条 市、市(县)人民政府土地行政主管部门应当及时受理对土地违法行为的检举和控告,依法查处土地违法案件。
第五十二条 土地管理监督检查人员需经考核合格并取得岗位资格证书后方可在本行政区域范围内从事土地管理监督检查工作,执行公务时,应当佩戴标志,出示土地管理监督检查证件。
第五十三条 市、市(县)人民政府土地行政主管部门在依法履行监督检查职责时,可以采取下列措施:
（一）询问土地违法案件的当事人和证人；
(二) 要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件、证书和资料进行查阅或者予以复制;
(三)进入被检查单位或者个人非法占用土地的现场进行勘测等;
(四)责令非法占用土地的单位或者个人停止土地违法行为,自行拆除在非法占用土地上新建的建、构筑物,并责令施工单位或个人停止施工。
第五十四条 市(县)人民政府土地行政主管部门在土地登记发证、收费和土地使用权出让、租赁等活动中,有违反法律、法规行为的,市人民政府土地行政主管部门应当依法责令其限期纠正。
第五十五条 依照土地管理法律、法规规定,对有关土地违法行为应当给予行政处罚,而市(县)人民政府土地行政主管部门不给予行政处罚的,市人民政府土地行政主管部门有权责令其依法作出处罚或者直接作出处罚,并可以直接给予有关土地行政主管部门的责任人警告、记过、记大过的行政处分。
市(县)人民政府土地行政主管部门实施行政处罚有下列情形之一的,市人民政府土地行政主管部门有权责令改正,根据情节可以对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:
(一)没有法定的行政处罚依据的；
(二)擅自改变行政处罚种类、幅度的;
(三)违反法定的行政处罚程序的。
第五十六条 市、市(县)人民政府土地行政主管部门在监督检查中发现国家工作人员有土地违法行为,依法应当给予行政处分的,应当依法给予处分;自己无权处分的,应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书,有关行政监察机关应依法予以处分。
第五十七条 市、市(县)人民政府土地行政主管部门在监督检查中发现土地违法行为构成犯罪的,应当将案件移送司法机关,依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十八条 本办法自2002年6月1日起施行。泰州市人民政府《关于贯彻〈江苏省实施’土地管理法’办法〉的补充规定》同时废止。